Продажа квартиры — с чего начать?

20.11.2015
1392
0

Представим, что вас можно поздравить: мечты сбылись, и вы наконец переезжаете в жилье побольше. Кажется, теперь дело за малым — берешь да покупаешь новую квартиру. Необходимо лишь определиться с алгоритмом последующих действий и выбрать подходящий вариант. На самом деле, выбор нового жилья — задачка не с одной переменной, ведь это может определить качество вашей жизни на несколько лет вперед. А еще связано с большими материальными затратами и серьезными правовыми рисками. Особенно в том случае, если вам нужно не только выбрать новое жилье, но и продать предыдущую квартиру. Продать удачно со всеми вытекающими: то есть, быстро, выгодно, самостоятельно или воспользовавшись услугами риэлтора — на ваш выбор, одним словом, без каких-либо организационных проблем.

В качестве иллюстрации мы займемся продажей квартиры, к примеру, в Сочи (а что, хороший городок), и определяться с примерным планом действий — с чего же в итоге начать?

Отмечается, что основное количество сделок на рынке недвижимости (здесь цифра приближается к 80%) — «альтернативные». Здесь в качестве примера можно привести нашу условную ситуацию — продажа своего жилья в Сочи для покупки другого. Итак, у вас есть недвижимость, которую вы решили продать. Необходимо начать с главного — поиска покупателя, а встречать его лучше во всеоружии и к продаже квартиры подготовиться.

Необходимый пакет документов

Как подготовиться к продаже квартир?

Подготовка сделки, включая сбор необходимого комплекта документов, является обязанностью продавца. Это означает необходимость добиться во всех инстанциях получения нужных бумаг в установленные сроки. Эта процедура не из легких. Среди них правоустанавливающие документы, справки из БТИ, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по квартплате. Помимо этого, всевозможные «если» сопровождаются дополнительными бумагами. Так, необходимы нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение жилья, разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, справки из налоговой инспекции, если квартира получена в дар или по наследству и передаточный акт, если недвижимость отчуждалась после 01.03.96 г.

Многие эксперты настоятельно рекомендуют на этом этапе получить юридическую консультацию, чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Ведь нашему продавцу квартиры в Сочи нужно быть уверенным, что по «отвоеванным» документам совершить сделку действительно можно в указанные сроки. Есть ряд юридических тонкостей и формальностей, которые любят, чтобы с ними считались. Нередки казусы, когда продавец, считая, что имеет на руках все нужные для совершения сделки документы, берет задаток, оговаривает четкие сроки оформления, а придерживаться им не в силах. К примеру, выясняется, что кто-то из собственников скончался, а наследство не открывалось, потому что инициатор сделки думал, что можно и без этого. В результате продать такую квартиру невозможно до тех пор, пока не учтены все юридические формальности.

Оценка возможностей

Оценка возможностей

Объективно и трезво оцените собственность, получите сведения о ее стоимости. Это можно сделать как путем самостоятельной аналитической работы (можно, к примеру, изучить риэлтерские издания своего региона), так и привлечь к процессу профессионалов.

Подача квартиры на рынок

Завладеть вниманием потенциальных покупателей поможет реклама в специализированных газетах, журналах, публикация на досках объявлений, интернет-порталах и т.д. Сделайте качественные фотографии комнат, санузла, балкона и вида из окон. В погожий денек (тем более, если вы продаете квартиру в Сочи!) можно сделать фотографии дома снаружи, выбрав самый удачный ракурс. Плюсом будет, если на придомовой территории хорошая детская площадка, а недалеко — сквер, парк или водоем. Таким образом вы разбавите сухую информацию яркими фотографиями, и шансы завладеть вниманием покупателя будут выше.

Показ, торги и переговоры

Показ, торги и переговоры

Наступает период, когда вы собираете отклики, принимаете звонки, ведете переговоры. Безусловно, стоит быть бдительным — вы впервые видите тех, кто заходит в ваш дом. Конечно, «мои двери открыты», но ценные вещи и дорогие сердцу предметы лучше на видные места не выставлять. Приготовьтесь к тому, что придется показывать самые «профнепригодные» места квартир — не промерзают ли швы, защищен ли хоть как-то балкон, есть ли обои за этим сервантом и проч. Будьте спокойны и терпеливы, помните, что клиента можно понять, ведь недвижимость просто так не спрячешь в кладовую до лучших времен, если через пару лет случится «не лайк». В беседе с потенциальными покупателями не забудьте рассказать о наличии невидимых глазу, но известных вам преимуществах объекта — рядом детский сад, школа, магазины, удобная транспортная развязка, чистота придомовой территории и приятные соседи.

Предположим, кто-то согласен недвижимость приобрести и намерен обсуждать условия ее продажи. Завязывается торг. Согласившись сразу продать квартиру на предложенных условиях, вы покажете, что можете двигаться в понижении стоимости и дальше, чем клиент воспользуются сразу же. Многие дают совет не продавать недвижимость первому заинтересованному. Подобные примеры остроумно и детально описывает Гэвин Кеннеди в своей книге «Договориться можно обо всем! Как добиваться максимума в любых переговорах».  Безусловно, сложившаяся ситуация требует индивидуального подхода: есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продешевили. А быть может, к вам сегодня благосклонна госпожа Фортуна, и вы нашли своего покупателя.

Договоренность с покупателем

Договоренность с покупателем

Многие продавцы после, как им показалось, положительного устного отклика покупателя снимают объявление о продаже объекта, не предполагая, что он может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, при достижении договоренности, вы должны ставить вопрос о предоплате. Это будет определять некоторые обязательства и обозначать интересы покупателя. В юридической практике есть понятия авансового соглашения и соглашения о задатке. Если вы, как продавец квартиры, подписали последний договор, то должны понимать, что его расторжение расценивается как отказ от того что бы продать квартиру этому покупателю и может повлечь санкции — как минимум, возврат суммы в двойном размере. Таким образом, опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в состояние финансовой неустойчивости.

Итак, вы достигли консенсуса. Все документы на жилье в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, а именно, где и как их производить. Данный аспект рекомендуем проговаривать заранее, еще в момент передачи задатка. Самый распространенный способ взаиморасчета при продаже квартиры – расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи недвижимости. Необходимо притязательно подойти к выбору банка, поскольку в данной ситуации не редки всякого рода злоупотребления клиентским положением. Разумнее производить операции на нейтральной территории.

После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.

Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи

Когда вы, наконец, получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вам предстоит юридическое (имеется в виду снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей личного пользования, мебели) освобождение жилья. Если сроки никак не были до этого оговорены, покупатель, скорее всего, будет настаивать на освобождении комнат сразу после подписания нотариального договора.

 освобождение комнат

Вот в общих чертах основные правила, которым нужно придерживаться, продавая квартиру. Знакомство с высказанными советами поможет вам ориентироваться в вопросе ведения такого рода сделок.

Похожие

Добавить комментарий

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.